2022. október 27.
Szükség van energetikai tanúsítványra ingatlan adásvételekor?
Az energiaárak drasztikus emelkedése miatt a közeljövőben várhatóan egyre nagyobb jelentősége lesz egy ingatlan megvásárlásakor annak, hogy az azon fekvő épület milyen energetikai jellemzőkkel rendelkezik. A gyakorlatban ugyanakkor továbbra is sok esetben kérdésként merül fel, hogy az adott ügyletre tekintettel kell-e az érintett épület(rész) vonatkozásában energetikai tanúsítvány készíttetni. A téma legfontosabb részleteit az alábbiakban foglaltuk össze.
Mikor kell energetikai tanúsítvány?
A 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet (Rendelet) alapján főszabályként tekinthetünk arra, hogy
– az épületnek vagy önálló rendeltetési egységnek
– ellenérték fejében történő tulajdonátruházása esetén
energetikai tanúsítványt kell készíteni.
Ezen a ponton – az egyértelműség kedvéért – fontos megjegyezni, hogy az energetikai tanúsítás csak olyan ingatlan adásvételével összefüggésben értelmezhető, amelyen épület található vagy amely önálló rendeltetési egységnek minősül. Tehát pl. egy beépítetlen ingatlan vonatkozásában fogalmilag kizárt az energetikai tanúsítvány elkészítésének lehetősége.
A fentiekből következik az is, hogy ha a tulajdonátruházás nem ellenérték fejében történik, hanem pl. ajándékozás címén, úgy nincsen szükség a tanúsítvány elkészítésére.
Mikor NEM kell energetikai tanúsítvány?
A Rendelet kifejezetten meghatároz olyan eseteket, amelyek kapcsán a tanúsítvány elkészítése nem tekinthető kötelezettségnek. Ezek közül a gyakorlatban legtipikusabban az alábbiak merülnek fel:
– a használatba vételi engedélyt (bejelentést) megelőző tulajdonátruházás;
– ha ugyanabban az ingatlanban résztulajdonnal rendelkező tulajdonos szerez ellenérték fejében további tulajdonrészt;
– az önálló, más épülethez nem csatlakozó, 50 m2-nél kisebb hasznos alapterületű épület tulajdonátruházása;
– az évente 4 hónapnál rövidebb használatra szánt lakhatás és pihenés céljára használt épület tulajdonátruházása;
– a nem lakás céljára használt alacsony energiaigényű olyan mezőgazdasági, logisztikai és ipari épület vagy épületrész tulajdonátruházása, amelyben a levegő hőmérséklete a fűtési rendszer üzemideje alatt nem haladja meg a 12 °C-ot vagy négy hónapnál rövidebb ideig kerül fűtésre és két hónapnál rövidebb ideig kerül hűtésre;
– műhely vagy ipari területen lévő épület tulajdonátruházása, ha abban a technológiából származó belső hőnyereség a rendeltetésszerű használat időtartama alatt nagyobb, mint 20 W/m2, vagy a fűtési idényben több mint húszszoros légcsere szükséges, illetve alakul ki.
Ugyancsak nem kell energetikai tanúsítványt készíteni abban az esetben, ha az adott épület(rész) tekintetében rendelkezésre áll a hatályos (10 évnél nem régebben készített) energetikai tanúsítvány. (Kivéve, ha a tanúsítvány hatálya alatt az épületre irányadó jogszabályban meghatározott követelményérték megváltozik.)
Kellett volna energetikai tanúsítvány, de mégsem készült?
Az adásvételi szerződést szerkesztő ügyvéd részéről az energetikai tanúsítvány kérdése megkerülhetetlen, ugyanis a szerződésnek – a Rendelet előírásai szerint – tartalmaznia kell az alábbiakat:
a) annak rögzítését, hogy a Rendelet rendelkezései szerint kell-e tanúsítványt készíteni,
b) a tanúsítvány azonosító kódját, és
c) a vevő nyilatkozatát arról, hogy az azonosító kód szerinti tanúsítványt (vagy annak másolatát) az eladótól átvette.
Kérdésként felmerülhet ugyanakkor, hogy milyen jogkövetkezményekkel jár, ha a tanúsítvány átadására – a Rendelettel ellentétesen – nem kerül sor, vagy ha az adott adásvételi szerződés a tanúsítvánnyal kapcsolatos fenti rendelkezést nem vagy pontatlanul tartalmazza. Az uralkodó álláspont szerint ez nem eredményezi az adásvételi szerződés érvénytelenségét, tehát a szerződés nem tekinthető semmisnek. [Ismert ugyanakkor olyan (kisebbségi) vélemény, amely szerint ebben az esetben a Ptk. szerinti részleges érvénytelenség esete áll fenn. E szerint az egész szerződés csak akkor dől meg, ha feltehető, hogy a felek azt az érvénytelen – tehát az energetikai tanúsítványról szóló – rész nélkül nem kötötték volna meg. Megjegyezzük, hogy ennek az álláspontnak a gyakorlati relevanciáját marginálisnak látjuk.]
Végezetül kitérünk arra is, hogyaz előző bekezdésben foglalt esetben nem egyértelmű az adásvételi szerződést ellenjegyző ügyvéd felelősségének a megítélése sem. Az ügyvéd ugyanis az adásvételi szerződés ellenjegyzésével – többek között – azt tanúsítja, hogy az adott okirat a jogszabályoknak megfelel. Amennyiben tehát egy ügyvéd ellenjegyez egy pl. az energetikai tanúsítvány kérdéséről nem rendelkező adásvételi szerződést, úgy nem látjuk kizártnak azt sem, hogy az ügyvéd ezen magatartása az ügyvéddel szemben hátrányos jogkövetkezményeket vonjon maga után.
*
Jelen tájékoztatás nem minősül jogi tanácsadásnak, amennyiben további kérdése lenne, vegye fel irodánkkal a kapcsolatot.
Összes hír