2023. október 25.

Ingatlan adásvétel 2024-ben? – Az új ingatlan-nyilvántartási törvény legfontosabb változásai

Szerző:

• Dr. Solymári Nóra LL.M.
• Dr. Fellegi Nándor LL.M.

A 2024. október 1-jén hatályba lépő új ingatlan-nyilvántartási törvény szerint 2024 végétől csak elektronikus aláírással lehet ellátni az ingatlanok eladásához és megterheléséhez szükséges bejegyzési engedélyt. Hogyan készüljünk fel erre és milyen változásokat hoz még az új törvény?

Az ingatlan tulajdonosa akár eladni, akár megterhelni (hitelt biztosító zálogjoggal, használati joggal, építményi joggal stb.) kívánja az ingatlanát, ehhez bejegyzési engedélyt kell kiállítania.

Az új ingatlan-nyilvántartási törvény végrehajtási rendelete szerint a bejegyzési engedélyt egy erre rendszeresített elektronikus űrlapon kell létrehozni és azt minősített elektronikus aláírással kell ellátni vagy azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítés szolgáltatással (AVDH) hitelesíteni, ráadásul az ügyvéd előtti személyes jelenléttel.

De mi kell ehhez és mi a legegyszerűbb megoldás, ha nem rendelkezünk a szükséges feltételekkel? Több lehetőség közül is választhatunk:

1. Azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítés (AVDH) – csak magánszemélyeknek

• Ehhez mindössze ügyfélkapu hozzáférésre van szükség. Ha ilyennel nem rendelkezünk, azt gyorsan létrehozhatjuk bármelyik Kormányablakban de akár online, videó azonosítással történő regisztráció útján is.

2. Minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírás:

• eSzemélyi – csak magánszemélyeknek: az eSzemélyihez 2016. május 27. napjától kezdődően igényelt elektronikus aláírási tanúsítványokkal minősített elektronikus aláírás hozható létre. Ha az elektronikus aláírás lehetőségét még nem igényeltük személyi igazolványunkhoz, azt Kormányablakban vagy okmányirodában utólag is megtehetjük.
• minősített szolgáltatók – cégeknek is: a jelenleg nyilvántartott, minősített bizalmi szolgáltatás nyújtására elektronikus aláírás tekintetében jogosult szolgáltatók: a Microsec Zrt., a Netlock Zrt. és a NISZ Zrt. Cégként tehát valamelyik szolgáltatóval együttműködve tudunk elektronikus aláírást létrehozni. Ha erre kizárólag egyetlen ingatlanügylet miatt lenne szükség, lehetőség van költséghatékony, rövid távú megoldást is választani.

Az új ingatlan-nyilvántartási törvény az „E-ingatlan-nyilvántartást”, vagyis az ún. E-ING rendszer bevezetésével egyébként jelentős előrelépést hoz, alkalmazkodva a jelenlegi törvény hatálybalépése óta eltelt időben történt társadalmi, gazdasági változásokhoz és az ezzel járó új igényekhez:

Elektronikus okiratok

A ma alapvetően papíralapon működő ügyintézés helyett az ingatlanügyi hatóság (földhivatal) eljárása az új törvény alapján elektronikusan fog működni. Így a bejegyzési engedélyen felül az ingatlanokra vonatkozó megállapodásokat, pl. adásvételi szerződéseket is el lehet majd látni digitális aláírással, kiküszöbölve ezzel a sokszor nehezen megoldható személyes jelenlétet és felesleges mennyiségű papír nyomtatást.

Automatikus döntéshozatal

Az elektronikus eljárás előnye lesz az is, hogy az így benyújtott dokumentumok alapján – főszabály szerint – 1 munkanapon belül elintézésre kerülnek az ügyek.

Természetesen ebben az esetben is lehet majd kérni a kérelem teljes eljárásban történő elbírálását, azonban, ha az automatikus döntéshozatal során bejegyzett jogokat és tényeket nem kifogásolják a kérelmezők, ezzel megspórolható a ma akár 60 napig is elhúzódó földhivatali eljárás.

Kötelező jogi képviselet

Az új ingatlan-nyilvántartási eljárás különös szakértelmet igényel majd, mivel az elektronikus rendszerbe feltöltött adatok lesznek irányadóak az automatikus döntéshozatal során. Erre is tekintettel a törvény továbbra is kötelezővé teszi a jogi képviseletet a kérelemre induló eljárásokban, tovább szigorítva azonban azzal, hogy jogi képviselőként is csak a külön eljárási jogosultsággal rendelkező ügyvédek járhatnak majd el.

*

Az elektronikus aláírás bevezetése eleinte ugyan okozhat némi nehézséget az ingatlanügyletek során, alapvetően előremutató változás. Más kérdés, hogy azzal, hogy a bejegyzési engedélyt a jogi képviselő előtti személyes jelenléttel kell aláírni, az elektronikus ügyintézés egyik legnagyobb előnyét üresíti ki a jogszabály.

Miben tudunk segíteni a fentiekkel összefüggésben?

• Ingatlanokkal kapcsolatos szerződések (pl. adásvételi szerződések, ajándékozási szerződések, bérleti szerződések) elkészítése, véleményezése
• Jogi támogatás ingatlanfejlesztéssel és -üzemeltetéssel kapcsolatos kérdésekben – különösen építőipari kivitelezésekkel és energiaellátással kapcsolatos ügyekben
• Ingatlanügyi hatóság előtti képviselet ellátása

Kérdése merült fel a fentiekkel kapcsolatban? Keresse kollégánkat:

Dr. Fellegi Nándor LL.M.

*

A fenti tájékoztatás nem teljes körű, az a teljesség igénye nélkül készült. A fenti tájékoztatás nem minősül jogi tanácsadásnak.

Összes hír