2023. szeptember 25.
Felpörgeti a gazdaságot az építményi jog bevezetése?
Idén újra bevezetésre került a századforduló után rövid ideig életben lévő jogintézmény, az építményi jog. A bevezetés célja jelenleg is a gazdaságélénkítő hatás elérése, de mit kell tudni róla a gyakorlatban?
Mit jelent az építményi jog?
Az építményi jog jogosultja a saját vagy más tulajdonában álló ingatlanon (pl. termőföldön vagy telekingatlanon) vagy annak felszíne alatt épületet építhet, építtethet, illetve az így létrejött vagy már fennálló épületet hasznosíthatja.
A törvényi indokolás a naperőművi beruházások és a közterületeket érintő építési koncessziók kapcsán emeli ki az építményi jog jelentőségét.
Építményi jog alapján tehát például egy beruházó naperőművet telepíthet és hasznosíthat egy termőföldre anélkül, hogy a föld tulajdonjogát megszerezné.
Erre különböző konstrukciók alapján korábban is lehetőség volt, így felmerül a kérdés, hogy mi az oka az új jogintézmény bevezetésének?
Egyik megoldása volt erre a beruházóknak a föld tárgyában kötött tartós bérleti szerződés, ebben az esetben azonban a finanszírozás nehézségekbe ütközhet: előfinanszírozáshoz a még beépítetlen föld, utófinanszírozáshoz pedig a naperőmű – mivel az sokszor nem épületként kerül az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetésre – nem szolgál kellő hitelbiztosítékul.
Szintén alkalmazott megoldás volt a földhasználati jog alapítása. A beépítetlen földre alapított földhasználati jog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerül, de az nem forgalomképes és nem megterhelhető, így az előfinanszírozás szintén akadályokba ütközhet. Ebben az esetben az építési beruházás befejezésével elválik egymástól a föld és az épület tulajdonjoga és az épület az építtető tulajdonába kerül. Az épület ekkor már szolgálhat hitelfedezetként – kivéve a fenti esetben, ha a naperőművet a hatóság nem minősíti épületnek.
Az építményi jog a fentiekkel ellentétben azonban forgalomképes, megterhelhető és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogként ezekre a kérdésekre megoldást nyújt, zálogjog tárgyaként megfelelő hitelbiztosíték lehet.
A törvényalkotó erre alapozva várja az újonnan bevezetett jogintézmény gazdaságélénkítő hatását.
Építményi jog alapítása
Építményi jog alapítható szerződéssel vagy egyoldalú jognyilatkozattal. A szerződést írásba kell foglalni, illetve az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni. A többi ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető joghoz hasonlóan az építményi joggal kapcsolatos bejegyzésnek is közokirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye.
Fontos kiemelni, hogy építményi jogot fogyasztó (a szakmája, önálló foglalkozása vagy üzleti tevékenysége körén kívül eljáró természetes személy) nem alapíthat és az öröklés esetét kivéve nem is szerezhet.
A szerződéseket különösen körültekintően kell majd megfogalmazni, ha ugyanis az egyes kérdésekről nem rendelkezik, akkor a törvényben foglalt szabályok érvényesülnek.
A törvény a felek eltérő rendelkezése hiányában többek között az alábbiak szerint rendezi a felek közötti jogviszonyt:
- Az építményi jog jogosultja az ingatlan (pl. föld) tulajdonosának hozzájárulása nélkül eladhatja vagy megterhelheti az építményi jogot. Főszabály szerint tehát az ingatlan tulajdonosának nincs ráhatása arra, hogy később ki lesz az építményi jog jogosultja.
- Az építményi jog jogosultja köteles viselni mind az ingatlan, mind az épület terheit (fenntartás, javítás, karbantartás stb.), illetve viseli a kárveszélyt (azaz ő köteles megtéríteni mindazon kárt, amelynek megtérítésére mást nem lehet kötelezni).
- Az építményi jog megszűnésével az épület az ingatlan tulajdonosának tulajdonába kerül, sőt, az épület értékének megtérítésére nem köteles.
Ezektől tehát a szerződésben el lehet térni, azonban a harmadik személyeket érintő korlátozásokról szóló megállapodásokat az ingatlan-nyilvántartási hatóság részére szükséges benyújtani. Ha ugyanis például az ingatlan-nyilvántartásból nem derül ki, hogy az építményi jogot csak a földtulajdonos hozzájárulásával lehet eladni, a jóhiszemű vevő a hozzájárulás nélkül is megszerezheti azt.
Építményi jog illetéke
Az építményi jog, mint vagyoni értékű jog alapítását és átruházását illetékfizetési kötelezettség terheli. A vagyoni értékű jogok értékének megállapítására az illetéktörvény egy összetett, egzakt meghatározást ad, annak alapja pedig az azzal terhelt dolog forgalmi értéke. Ezen az elven az építményi jog illetékének alapját az azzal terhelt ingatlan képezné. Mivel azonban az építményi jog forgalmi értéke jelentősen eltérhet az ingatlan értékétől, az építményi jog értéke megegyezik magának az építményi jognak a forgalmi értékével.
Miben tudunk a segítségére lenni a fentiekkel összefüggésben?
– Építményi jog alapításához szükséges szerződés vagy jognyilatkozat elkészítése, véleményezése
– Ingatlanokkal kapcsolatos szerződések (pl. adásvételi szerződések, ajándékozási szerződések, bérleti szerződések) elkészítése, véleményezése
– Jogi támogatás ingatlanfejlesztéssel és -üzemeltetéssel kapcsolatos kérdésekben – különösen építőipari kivitelezésekkel és energiaellátással kapcsolatos ügyekben
– Ingatlanügyi hatóság előtti képviselet ellátása
Kérdése merült fel a fentiekkel kapcsolatban? Keresse kollégáinkat:
*
A fenti tájékoztatás nem teljes körű, az a teljesség igénye nélkül készült. A fenti tájékoztatás nem minősül jogi tanácsadásnak.
Összes hír